"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kiracılık sıfatının tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili Kooperatifin 01.01.2007 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine istinaden İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğünün Zeytinburnu ilçesi Merkez Efendi Mahallesi 3305 (eski 2980) ada 29 ve 30 parselde kain ve tapuda Harameyn Vakfı adına kayıtlı taşınmazın kiracısı olduğunu, kira bedellerinin her ay düzenli olarak ödendiğini, İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğü tarafından keşide edilen 10.11.2010 tarihli ihtarname ile 01.01.2011-31.12.2011 dönemi yönünden kira sözleşmesinin devam ettiğinin bildirildiğini, ancak Zeytinburnu Belediye Başkanlığınca 26.08.2011 tarihinde 3305 ada 29 parselde kayıtlı bir kısım işyerleri için “yapı tespit tutanağı” düzenlenerek müvekkili Kooperatife tebliğ edildiğini, tutanakta taşınmazın mal sahibinin Harameyn Vakfı, kiracısının ise ... olarak görüldüğünü, davalılar ... ile İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğü arasında 3305 ada 29 parsel ile ilgili olarak 15.07.2011 tarihinde 30 yıllığına kiralanmasına ilişkin protokol düzenlendiğinin öğrenildiğini, bunun üzerine Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/30 D. İş sayılı dosyasıyla ihtiyati tedbir talepli tespit talebinde bulunduklarını, mahkemeye ibraz edilen bilirkişi raporunda müvekkilinin işgalci olmadığının ve yasal bir hakka dayalı olarak taşınmazı kullandığının tespit edildiğini, davalı Belediyenin yıkım talebinin uygulanması hâlinde müvekkilinin ve üyelerinin mağduriyetinin telafi edilemeyeceğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a (6570 sayılı Kanun) tabi olarak kullandığını ileri sürerek müvekkilinin tahliye tehdidi ve baskısı altında olması nedeniyle dava sonuna kadar dava konusu 3305 (eski 2980) ada 29 ve 30 parsel sayılı taşınmazlarda kiracı sıfatı ile oturmasının sağlanmasını teminen ihtiyati tedbir kararı verilmesine, müvekkilinin kiracılık sıfatının tespiti ile muarazanın giderilmesine, davalıların müvekkilinin kiracılık sıfatına ve hakkına müdahalelerinin önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar Cevabı:
5. Davalı ... (İstanbul 1. Bölge Müdürlüğü) vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazların 31.12.2011 tarihine kadar ...u Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifinin kirasında bulunduğunu, davacının kiracılık sıfatının 31.12.2011 tarihi itibariyle sona ereceğini, davacının kira ilişkisinin 6570 sayılı Kanun kapsamında olduğu iddialarının hukukî geçerliliğinin bulunmadığını, müvekkili idareye ait taşınmazların 5737 sayılı Kanun’un 79. maddesi ile yapılan değişiklikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na (2886 sayılı Kanun) tabi hâle geldiğini, anılan Kanun’a göre kira sözleşmelerinin 6570 sayılı Kanun’un aksine süre sonunda kendiliğinden uzamadığını, sözleşmenin dönem sonunda kendiliğinden sona erdiğini, 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine göre kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren kiracının işgalci durumuna düştüğünü ve ecrimisil ile sorumlu tutulduğunu, davacı tarafa 28.09.2011 tarihli yazı ile 31.12.2011 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdiğinin, 2886 sayılı Kanun’un 71. maddesi gereğince ihaleye çıkıldığının ve ... ile 05.07.2011 tarihi itibariyle restorasyon ve kira protokolü yapıldığının ihtar edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın idari yargının görev alanında olduğunu, müvekkili Belediyenin teknik elemanları tarafından 26.08.2011 tarihinde tutulan “yapı tespit tutanağı” nın dava konusu 3305 ada 29 parsel 65 kapı sayılı yerdeki yapılar ruhsatsız olduğundan ve plan gereği ruhsata bağlanması mümkün olmadığından yapıların yedi gün içinde kaldırılması, ruhsatsız yapılar hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddelerinin uygulanması ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi gereğince suç duyurusunda bulunulması gerektiğine ilişkin olduğunu, müvekkili Belediyenin idari işlemlerinin uygulanması söz konusu olduğundan dava konusu yere haksız müdahalesinin bulunmadığını, davacı Kooperatifin kiraladığı taşınmazlar üzerinde ruhsatsız yapılar yaptığını, ruhsatsız yapılara uygulanacak müeyyidenin İmar Kanunu’nda belli olduğunu, anılan Kanun’un 32. maddesinin prosedürü işletilerek ruhsatsız yapılar hakkında yıkım kararı alındığını, dava konusu yerin imar planı amaçlarına uygun kullanımı için ... ile ... arasında “Seyitnizam Yeni Cami Arkası Otopark ve İşyerleri Yapımı İşine Ait Protokol” düzenlendiğini, ancak müvekkili idarece bu aşamada taşınmazın kullanımı için bir el atmanın söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
7. Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08.07.2014 tarihli ve 2011/438 E., 2014/319 K. sayılı kararı ile; İstanbul Vakıflar Bölge Müdürlüğünce 01.01.2011 ile 31.12.2011 tarihleri arasında geçerli yeni dönem aylık kira bedelinin 15.967TL olarak tespit edildiği, taahhütname vermek üzere idareye müracaat edilmesi yazısı gönderilmesini müteakiben diğer şartlar baki kalmak kaydı ile takdir edilen aylık 15.967TL kira bedelini 01.01.2011 tarihinden itibaren ödemenin kabul edildiğine dair davacı S.S. Zeytinburnu Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi tarafından davalı ... Müdürlüğüne taahhütname verildiği ve banka dekontlarına göre belirlenen-taahhüt edilen kira bedellerinin banka kanalı ile havale edilmek sureti ile ödenmesine başlanıldığı; bu suretle davacı Kooperatif ile davalı ... arasında akdedilen kira sözleşmesinin 01.01.2011-31.12.2011 dönemi için yenilendiği, Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğü ile ... arasında 29 parselin 30 yıl süre ile Zeytinburnu Belediye Başkanlığına yap-işlet usulü ile kiralanması hususunda 15.07.2011 tarihinde protokol düzenlendiği, Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğü tarafından 2012 yılında kira sözleşmesinin sona ereceği, sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiralanan 29 ve 30 parsel sayılı taşınmazların 31.12.2011 tarihinde boş olarak teslim edilmesi yönünde davacı kooperatife 28.09.2011 tarihli yazı ile ihtar gönderildiği, davalı ... 1. Bölge Müdürlüğü ile davalı ... arasında 15.07.2011 tarihinde imzalanan protokolün 12. maddesinde yürürlük tarihi olarak imza tarihinin kabul edildiği, bu nedenle davacı Kooperatifin, kiracılık hakkına yönelik tecavüzün önlenmesi ve kiracılık sıfatının tespiti sureti ile muarazanın giderilmesi bakımından dava açmakta hukukî yararı bulunduğu gibi söz konusu talep yönünden davanın kabulü şartlarının gerçekleştiği, ancak gerek 29 gerekse 30 parsel üzerindeki kaçak ve projesiz yapıların imar yasası hükümleri uyarınca davalı ... tarafından yıkımı ile ilgili işlemlerin el atma kiracılık hakkına tecavüz kapsamında görülmediği, öte yandan dava konusu İstanbul ili Zeytinburnu ilçesi Merkezefendi Mahallesi Balıklı-Çırpıcı Sokak Mevkii, 3305 (eski 2980) ada 30 parsel sayılı taşınmaz yönünden davalı tarafça davacının kiracılık sıfatına yönelik muaraza çıkarılmadığından ve kiracılık hak ve sıfatına yönelik müdahale vaki olmadığından istemin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle dava konusu 3305 (eski 2980) ada 30 parsel sayılı taşınmaz yönünden davalı tarafça davacının kiracılık sıfatına yönelik muaraza çıkarılmadığından ve kiracılık hak ve sıfatına yönelik müdahale vaki olmadığından istemin reddine, dava konusu 3305 (eski 2980) ada 29 parsel sayılı taşınmaz yönünden fen bilirkişi rapor ve krokisinde (a) harfi ile işaretli 4.057,30 m2 ve (b) harfi ile işaretli 85,00 m2 alanlı kısma ilişkin olarak davacı S.S. Zeytinburnu Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifinin 01.01.2011-31.12.2011 tarihleri arasındaki dönem için kiracılık sıfatının tespiti ile davalıların bu dönemde kiracılık sıfatına ve hakkına yönelik müdahalesinin önlenmesi suretiyle muarazanın giderilmesine, söz konusu parsel üzerindeki ruhsatsız ve projesiz yapıların yıkılması nedeniyle el atma yönünden istemin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 19.10.2015 tarihli ve 2014/11943 E., 2015/8699 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 01.01.2007 başlangıç tarihli, 31.12.2007 bitiş tarihli sözleşme ile davaya konu 5.882 m2 lik 29 parselin krokide (a) harfi ile işaretli 4.057,30-m2 lik kısmı ile krokide (b) harfi ile işaretli 85,00-m2 lik kısmının, 3.733 m2 lik 30 parsel sayılı taşınmazın ise krokide (c) harfi ile işaretli 205,00-m2 lik kısmının davacıya kiralandığı, davalı ... Müdürlüğünün davacıya 28.09.2011 de yazı göndererek, diğer davalıyla 05.07.2011 tarihli, 30 yıl süreli sözleşme imzaladıklarını, 2012 yılında sözleşmeyi yenilemeyeceklerini, 31.12.2011 tarihi itibarıyla tahliye etmesini ihtar ettikleri, davalı ... Müdürlüğünün 29 parsel nolu taşınmazı davalı Belediyeye 05.07.2011 tarihinde ihale ile 30 yıl süreyle kiraladığı görülmüştür.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.7.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle Belediyeye, 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdarelerine ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Hazine, ..., İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.
Olayımıza gelince; Davaya konu kiralanan, davacı kiracıya 01.01.2007 başlangıç, 31.12.2007 bitiş tarihli sözleşme ile 2886 sayılı yasa gereği ihale usulü ile kiraya verilmiş, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra davalı idarenin belirlediği miktarlar üzerinden davacı taahhütname vermek suretiyle taşınmazı kullanmaya devam etmiştir. Her ne kadar sözleşme süresinin 31.12.2007 tarihinde sona ermesinden sonra kira sözleşmesi o tarihte yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesine göre yıldan yıla yenilenerek uzamış ise de davalı ... Müdürlüğüne 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesinden yararlanma hakkı tanıyan 20.02.2008 tarihli ve 5737 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 27.02.2008 tarihini izleyen son dönemin bittiği 01.01.2009 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdiğinin kabulü gerekir. Artık bu tarihten sonra yasa gereği sözleşmenin yıldan yıla yenilenmesi olanağı kalmadığından davacı kiracı fuzuli şagil durumuna düşmüştür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.12.2010 gün ve 2010/13-671-696 sayılı kararı da bu doğrultudadır. Dolayısıyla az önce yukarıda ayrıntıları ile açıklandığı üzere ortada bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra davalı taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise de bu durum taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığı ya da kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. 01.01.2011 tarihli taahhütname kira süresinin uzatılmasına ilişkin değil, ecrimisil bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Talep edilen ve davacı tarafından ödenen miktar da gerçekte haksız işgal tazminatı niteliğindedir. Davacı her iki parsel yönünden 2886 sayılı yasa gereği fuzuli şagil durumundadır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. Bakırköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.03.2016 tarihli ve 2016/48 E., 2016/108 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçelere ilaveten Yargıtay bozma ilamında kabul edilenin aksine taahhütname ile sadece aylık ödeme miktarının kararlaştırılmayıp aynı zamanda kira mukavelesindeki diğer şartların baki kaldığı hususunda da taahhüt içerdiği, taahhütnamenin Vakıflar İstanbul 1. Bölge Müdürlüğü tarafından matbu olarak hazırlandığı ve taahhütnamenin S.S. Zeytinburnu Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifine kiracı sıfatı ile imzalatıldığı, banka dekontlarına göre belirlenen-taahhüt edilen kira bedellerinin banka kanalı ile havale edilmek sureti ile ödenmesine başlanıldığı, bu tarihten sonra düzenlenen banka dekontlarının kira bedeli açıklaması ile gönderildiği, her iki tarafın 01.01.2011-31.12.2011 tarihleri arasındaki dönemi kira ilişkisi olarak değerlendirdiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiracı ile kiraya veren davalı ... (İstanbul 1. Bölge Müdürlüğü) arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmek suretiyle uzayıp uzamadığı, davacının fuzuli şagil olduğunun kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davacının kiracılık sıfatının devam edip etmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Öncelikle, somut olayın uyuşmazlığa etkili yönlerinin ve ilgili yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.
14. Mülkiyeti Harameyn Vakfına, idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğüne (İdare) ait olan taşınmazlar, davalı tarafından 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca ihale ile ve ihale sonucu ihale şartnamesinde öngörülen şartlarla kooperatif merkez hizmet binası ve küçük sanayi sitesi olarak kullanılmak üzere 01.01.2007 tarihinden 31.12.2007 tarihine kadar davacı tarafa kiralanmıştır. Davalı İdare 10.11.2010 tarihli ihtarname ile, 01.01.2011 31.12.2011 tarihleri arasında geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 15.967TL olarak tespit edildiğini belirterek yeni dönem kira bedeli üzerinden taahhütname vermek üzere sözleşmenin bitim tarihine kadar davacının İdareye müracaat etmesi gerektiğini bildirmiş, bunun üzerine davacı tarafından 29.11.2010 tarihli taahhütname ile 01.11.2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 15.967TL olarak ödeneceği taahhüt edilmiştir. Davalı İdare 28.09.2011 tarihli yazı ile de dava konusu taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesinin 2012 yılında yenilenmeyeceği, taşınmazların 31.12.2011 tarihinde boş olarak İdareye tesliminin gerektiğini bildirmiştir.
15. Bilindiği üzere; uyuşmazlık tarihinde yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) kira akdinden doğan davalarda genel ve temel Kanun durumunda olup, aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanacak olan bu Kanun’dur.
16. Uyuşmazlık tarihinde yürürlükte olan mülga 6570 sayılı Kanun’un 1. maddesinde ise, bu Kanun’un uygulama alanı, öncelikle Belediye teşkilatı olan yerlerle, belediye teşkilatı olmasa bile iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin kiralanmasıyla ilgili işlemler olarak belirlenmiştir. Ayrıca mecurun bu Kanun kapsamına girmesi için, bunların gayrimenkul olmaları ve musakkaf bulunmaları gereklidir.
17. Kısaca, kiraya verilen musakkaf yerlere ilişkin uyuşmazlıklara 6570 sayılı Kanun hükümleri uygulanmakta olup, gayri musakkaf taşınmaz mallar ise Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
18. Her iki Kanun’un ilgili maddelerinin hukukî sonuç ve hükümleri ile koruma amaçları tamamen birbirinden farklıdır.
19. Diğer taraftan, daha özel nitelikte olan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde;
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve ... ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” düzenlemesi getirilmiştir.
20. Bu hüküm, esasen 2886 sayılı Kanun ile Hazine tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olmakla birlikte; 27.02.2008 tarihinde yürürlüğe giren 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nda, 2886 sayılı Kanun’un ... ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre ... ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır.
21. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75/3. maddesinde; tahliyeye ilişkin koşullar ile birlikte kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi hâlinde sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi hâlde ecrimisil alınacağı hükmü yer almaktadır.
22. Kira sözleşmelerinin kapsamı altında kiralamaya ilişkin anlaşma ile ilgili bir takım esaslara da yer verilmektedir. Bunun yanı sıra genel ve özel şartlar da sözleşmede bulunmaktadır. Kiralanan ile ilgili genel hususlar bütün sözleşmelerde yer almaktadır. Ancak kiracı ile mülk sahibi arasında kararlaştırılan birtakım maddeler özel şartlar sınıfına girmekte ve özel şartlarda gösterilmektedir.
23. Somut olaya gelince; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde yapılan ihale sonucunda taraflar arasında düzenlenen ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine göre kira müddeti 01.01.2007 başlangıç tarihli olup 31.12.2007 tarihinde sona erecektir. Ancak davacı taşınmazları 31.12.2007 tarihinde davalı İdareye teslim etmemiş, belirlenen kira bedelleri üzerinden kullanmaya devam etmiştir. Davalı İdare en son 10.11.2010 tarihli ihtarname ile 01.01.2011 ile 31.12.2011 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kira bedelinin 15.967TL olarak tespit edildiğini belirterek anılan tarihler için davalıdan taahhütname almıştır. 28.09.2011 tarihli yazısında da dava konusu taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesinin 2012 yılında yenilenmeyeceği, taşınmazların 31.12.2011 tarihinde boş olarak İdareye tesliminin gerektiğini bildirmiştir. Davalı İdare, davacının kiracılık sıfatının tespiti istemi ile açtığı eldeki davaya verdiği cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazların 31.12.2011 tarihine kadar Zeytinburnu Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifinin kirasında bulunduğunu, davacının kiracılık sıfatının 31.12.2011 tarihi itibariyle sona ereceğini, davacının şu an için kiracılık sıfatına sahip olduğunu ancak 31.12.2011 tarihinde kiracılık sıfatının sona ereceğini beyan etmiştir. Yargılama sonucunda mahkemece, dava konusu 3305 (eski 2980) ada 29 parsel sayılı taşınmaz yönünden fen bilirkişi rapor-krokisinde (a) harfi ile işaretli 4.057,30 m2 ve (b) harfi ile işaretli 85,00 m2 alanlı kısma ilişkin olarak davacı S.S. Zeytinburnu Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifinin 01.01.2011-31.12.2011 tarihleri arasındaki dönem için kiracılık sıfatının tespiti ile davalıların bu dönemde kiracılık sıfatına ve hakkına yönelik müdahalesinin önlenmesi suretiyle muarazanın giderilmesine karar verilmiştir. Bu durumda davalı İdarenin de belirttiği ve kabulünde olduğu üzere, dava konusu 3305 (eski 2980) ada 29 parsel sayılı taşınmazda 01.01.2011 ile 31.12.2011 tarihleri arasında davacının kiracılık sıfatının devam ettiği sonucuna varılmıştır.
24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, dava konusu taşınmazın sözleşme tarihinden sonra yürürlüğe giren 5737 sayılı Kanun ile 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi hükümlerine tabi hâle geldiği, kira sözleşmesinin kendiliğinden uzamasının mümkün olmadığı ve davaya konu edilen dönem itibariyle uzayan sürelere bağlı olarak varlığı devam eden bir sözleşmenin bulunmadığı, davacının 29.11.2010 tarihinde verdiği taahhütnameye dayalı olarak 2011 yılında taşınmazı kullanmaya devam etmesinin taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu taahhütnamenin İdarece ecrimisil ödeneceğinin taahhüt edilmesi niteliğinde olduğu, belirtilen nedenlerle davanın reddi gerekirken davaya konu dönem itibariyle kira ilişkisinin bulunduğu kabul edilerek karar verilmesinin doğru olmadığı, bozma kararında uyuşmazlığa konu olmayan dönemi de kapsar şekilde davacının 01.01.2009 tarihinde kiracılık sıfatının sona erdiği belirtildiği, talep olmadığı hâlde kira ilişkisinin 2009 ve 2010 yıllarını kapsar şekilde değerlendirilmesinin doğru olmadığı, uyuşmazlığa konu 2011 yılı değerlendirilerek sonuca varılmasının uygun olacağı, bu nedenle direnme kararının açıklanan değişik gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
25. O hâlde; yukarıda açıklanan ilke ve gerekçelerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekmektedir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Aşağıda dökümü yazılı (9.353,42TL) harcının temyiz edenlerden ayrı ayrı alınmasına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.10.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 1/1. maddede, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin, gayri aynî hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği düzenlenmiştir.
5737 sayılı Vakıflar Kanunu 77/5. maddede Vakıf kültür varlıklarının, restorasyon veya onarım karşılığı kiralama işlemlerinın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmadığı düzenlenmiş olup bu şekilde istisna hükmü olmadıkça özel bütçeli kuruluş olan ... taşınmazlarının kiralanması 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun Ecrimisil ve Tahliye başlıklı 75. maddesinde bazı kamu kuruluşlarının ve mazbut vakıfların taşınmaz mallarının gerçek veya tüzel kişilerce işgali üzerine fuzuli şagilden ecrimisil alınması ve taşınmazın boşaltılmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.
Bazı idarelerin taşınmazını kiralaması işlemi 2886 sayılı Kanuna tabi olsa da bu kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın boşaltılması yönünden aynı Kanunun 75. maddesi ile getirilen istisna hükmü tüm kamu kuruluşlarını kapsamamaktadır.
Bu hüküm ilk hâliyle Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları hakkında getirilmiş iken 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesinin 3. fıkrasının 2. cümlesinde, 2886 sayılı Kanunun belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmakla; belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır.
12.07.2006 tarihinde yürürlüğe giren ve 5538 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu 7. maddeye eklenen hüküm ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75'inci maddesi hükümleri il özel idaresi taşınmazları hakkında da uygulanır.
Anılan 75. maddede sonrasında yeni değişiklikler yapılmış olup, 20.02.2008 tarihli ve 5737 sayılı Kanunun 79'uncu maddesiyle ... ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar, 21/3/2018 tarihli ve 7103 sayılı Kanunun 26'ncı maddesiyle, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar madde kapsamına alınmıştır. Yapılan bu değişiklikler sonucu hazine taşınmazları hakkında getirilen ilk hükmün kapsamı belediye, il özel idaresi, mazbut vakıflar ve özel bütçeli idarelerin taşınmazlarını da kapsar şekilde genişletilmiştir.
Sözü edilen 75. maddenin son fıkrası dışındaki hükümleri şöyledir:
Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve ... ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9'uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.
Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 sayılı Yasa'nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Maddede belirtilen idareler 2886 sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 sayılı Yasa'ya ya da Borçlar Kanunu'na tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın "kira parası" adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına da gelmez.
Belediye sınırları içindeki çatılı binaların kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukukî münasebetlerde uygulanması gereken 6570 sayılı Kanun, 14. maddesindeki düzenlemeyle 2886 sayılı Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da uygulanmaktadır. 1.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ile 6570 sayılı Kanun kaldırılmış ve yerine TBK hükümleri uygulanır hâle gelmiştir. TBK 339/2. maddede, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanacağı düzenlenmiş olup hükümde, 2886 sayılı Kanundan açıkça söz edilmese de madde gerekçesiyle değerlendirildiğinde bu hüküm 2886 sayılı Kanununa tabi idareler yönünden 6570 sayılı Kanun, 14. maddesindeki düzenlemenin benzeri niteliğindedir.
6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde, kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır hükmü bulunduğundan kiracının bu şekilde bildirimi bulunmadıkça Kanun kapsamına giren taşınmazlar yönünden kira sözleşmesi sürenin dolması ile kendiliğinden sona ermemektedir.
Belediye sınırları içindeki çatılı binaların kiralanmalarında uygulanan bu hükümler gereğince kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez ise de 75. maddedeki düzenleme öncelikle uygulanması gereken daha özel düzenleme niteliğini taşıdığından kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından 6570 sayılı Kanun hükümlerine göre başvurulamayacağı için sürenin dolmasıyla kira sözleşmesinin sona ermediği sonucuna da varılamayacaktır.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; kiralanan taşınmaz sözleşme tarihinden sonra yürürlüğe giren hüküm ile 2886 sayılı Kanunun 75. madde hükümlerine tabi hâle gelmiştir. Değişiklik 2008 yılında yürürlüğe girdiğinden kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması mümkün olmaktan çıkmış olup davaya konu edilen dönem itibarıyla uzayan sürelere bağlı olarak varlığı devam eden bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacının 29.11.2010 tarihinde verdiği taahhütnameye dayalı olarak 2011 yılında taşınmazı kullanmaya devam etmesi taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Bu taahhütname idarece talep edilen ecrimisilin ödeneceğinin taahhüt edilmesi niteliğinde olup, taahhütname kira bedeli ibaresine yer verilmesi, idarenin çektiği ihtarnamede de istenen bedeli kira bedeli olarak göstermesi bu miktarın kira bedeli olduğunu göstermeyeceği gibi bu belgeler kira sözleşmesi kurulduğunun da kanıtı değildir. Belirtilen nedenlerle davanın reddi gerekirken davaya konu dönem itibarıyla kira ilişkisi bulunduğu kabul edilerek karar verilmesi doğru olmamıştır.
Direnmeye konu özel daire bozma kararında da kira sözleşmesinin sona erdiği ve davanın reddi gerektiğine değinilerek aynı sonuca varılmış ise de bozma kararında uyuşmazlığa konu olmayan dönemi de kapsar şekilde davacının 01.01.2009 tarihinde kiracılık sıfatının sona erdiği belirtilmiştir. 2009 ve 2010 yılları için bir talep olmadığı hâlde bu yılları da kapsar şekilde kiracılık ilişkisi değerlendirilerek gerek gerekçesiyle gerek sonucuyla karar verilmesi mümkün olmadığı için değerlendirme uyuşmazlığa konu 2011 yılına göre yapılarak sonuca varılmalıdır.
Bozma kararına diğer yönlerden katılmakla birlikte 2009 ve 2010 yıllarını da kapsamayacak şekilde değerlendirilip uyuşmazlığa konu tarih itibarıyla varlığı devam eden kira sözleşmesi bulunmadığı sonucunu içerir biçimde değişik bozma kararı verilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan hükmün onanması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.